5月1日，营改增转入全面铺开的收官阶段。营改增不利于去库存、叛成本、补短板，被视作供给外侧结构性改革最重要的内容，而叛成本（增税）毫无疑问是营改增被寄予厚望之所在。2015年，全国营业税收益1.9万亿元，其中房地产、建筑业、金融业营业税收益占到比分别为31.6%、26.6%、23.6%，房地产是大头。

营业税是地方第一大税种，而房地产又是营业税的大头，再加土地出让收益及关联的60多个上下游行业，房地产占到地方全口径财政收入多达60%。那么，房地产划入营改增以后，其税负将如何变化，能否构建仅有行业税负只减不增呢？财政部、国家税务总局测算，营改增将年均增税5000亿元，其中不动产、开建工程抵扣占到60%。

也就是说，企业购买或原为不动产、开建工程作为固定资产，包含了增税主体。由此，追加4个行业的增税并不十分悲观。适当地，国家实行了很多过渡性措施，如税率降档，增值税在17%和13%的基础上，追加房地产和建筑业11%的税率、金融和生活服务业6%的税率；营业税优惠之后沿袭；房地产增值税预征亲率从营业税的5%降到3%等。

根据国泰君安的研究，即便土地从增值税收益中扣减，如果建安成本100%可以进项税来抵扣，增税规模将超过收益的1.04%，净利润将提升10.36%；如果建安成本只有50%可通过进项税抵扣，实际税率将提高0.45%，净利润将上升4.5%。因此，进项税能否抵扣，沦为房地产行业税负变动的关键。2012年试点营改增以后，原营业税征收范围内的部分企业经常出现实际税负提升的现象，根本原因就在于有些企业找不出抵扣凭证，造成税负反而减少。在营业税时代，税务机关主要监管开发商营业收入否纳税，而需要抵扣销项的开支环节（上游建筑企业的收益），税务机关很少注目，导致开支环节税款萎缩、开支开票恐慌。

同时，开发商取得的营业税发票，尤其是开支时取得的上游建筑企业出示的营业税发票，由于无法抵扣开发商交纳的营业税，所以税务机关很少监管建筑企业的开票不道德。增值税的特点是道道征收、环环抵扣，拒绝企业所有收益都要出示发票。另一方面，能抵扣的必需是增值税专用发票（非普通发票），建筑企业拒绝开发商获取税务登记证副本、一般纳税人资格证书或确认文件等后，才能向税务机关申请人专用发票，而税务机关审查交易的真实性后才能出示专用发票。而且，出示增值税专用发票要依合规流程。

首先，开发商取得增值税专用发票以后，必需在开票后180天内向税务机关申请人确认，确认通过后才能抵扣；其次，申请人确认时，税务机关先要看发票出售内容否现实再次发生，这就必须开发商获取订购表格、商品明细等。这对营业税时代仅有针对开发商销售额征税相同比例的税收征管是很大挑战，而房地产开发和建筑企业在经营上惧无法迅速适应环境。

作为轻资产企业，开发商进项抵扣主要有两个内容：个人劳务、建安成本。目前，全国有13.6万家开发商，95%是中小企业，它们的现实是劳务成本很高，营销开支和上游建筑工人开支是大头。

目前，建筑工人工资较高的已超过5000元/月，为减少劳务成本（尤其是个税和社会保险），多数企业通过非正规人力市场、包工头来取得，以办公用品发票冲抵，皆没出示增值税专用发票的习惯。建安还包括建材、加装两大块。

加装成本主要是建筑企业的劳务收益，也无法获得增值税专用发票；建材中的沙子、水泥等，多数通过包工头在私人材料市场购置，尤其是中小开发商，也无法获得增值税专用发票；建材中的玻璃、线材等，中小开发商一般自行向私人建材市场订购（明包在模式），大开发商则承包给建筑企业（总包在模式），只有后者才能取得增值税专用发票。综上所述，由于房地产及建筑行业服务业的特性（中小企业居多且鱼龙混杂、征收惯性导致票据恐慌），营改增后短期内开发商遭遇税负减少的现象惧难以避免。但是，过渡性措施的第一时间、不动产划入抵扣，几乎可以抵充税负快速增长，保证行业税负只减不增。

更加最重要的是，一方面中短期内房地产营改增对大开发商、大建筑企业增税效果十分明显，不利于以税收这一市场化手段提升行业门槛，助推企业做到大做到强劲、行业集中度提高。另一方面，营改增鼓舞开发商将项目设计规划和材料订购外包，鼓舞开发商从过去全然执着规模研发收益，向执着项目品质改变，增进行业转型升级。此外，营改增有助捋顺上下游开票链条，不利于转变过去20多年来地方政府过分执着房地产规模发展、变相扶植地价房价的偏向，进而为地方政府职能改变、财税改革奠下基础。

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